啥叫小产权房？老姨一脸迷惑。是呀，产权怎还有大小之分？一个名词的产生总有它特殊的历史背景，在中国改革开放的大历史背景下，所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管部门对购房合同也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

　　既然小产权房没有合法有效的产权，那么是哪些人在冒此风险购买小产权房？仔细分析，购房人有三类：一是不知道小产权房风险的购房者。二是知道此中风险，“顶风而上”的购房者。例如，在北京，尽管北京市建委和国家建设部都明确做出风险提示，不要购买不受法律保护的小产权房，但不仅市民购买小产权房的热情没有被打压下去，反而更多人注意到了这种价格低廉的房子。据调查，小产权房屋的交易量已经达到北京市商品房交易量的两成，每天都能卖出数十套，而且购买人绝大部分是“明知故买”。三是知道此中风险，但对此风险无所谓的购房者。此类购房者多数在城里有房子，但厌烦城市的喧嚣和污染，更喜欢乡村安逸的生活，于是购买小产权房。此类购房者多数经济宽裕，对购房风险敏感度不高。

　　三类购房者中，值得关注的是第一、二类群体，因为这是购买小产权房的主力军。主力军的冒险购房行为不仅折射出特定背景下的中国民生问题，而且反映了中国宏观经济运行中的逻辑悖论和制度缺失。2005年以来，我国调控房价的政策一轮接着一轮，但房价却见涨不见跌，以至于前不久深圳的某一房产商在接受媒体采访时说挣钱挣得都有点不好意思了。由此话语中，宏观调控之无力可见一斑。房市调控要想取得效果就必须压缩开发商（暴利）、地方政府（税费收入）和有关部门的利益空间，以让路于民生。小产权房便宜但负责开发的村委会依然是有着相当不错的利润，原因在于，建造这些房屋的土地没有缴纳土地出让金和配套税费，绕过了层层审批关口，并且在销售时也没有缴纳相关税费。与有产权的商品房相比，小产权房的建筑成本与其相差无几，主要差异就在土地出让金、税费及利润率方面。透过小产权房这面镜子，不难看出有关利益主体获利之丰厚。倘若政府拿出更多的土地建造经济适用房或廉租房，减免相关税收，压缩开发商利润，产权房与“小产权房”的房价也不会有太大出入。

　　因此，调控房价，必须首先把相关利益主体从房市中剥离开来，压缩他们的收益，给民生腾让出更大的空间，在这种情况下房价下跌乃是必然的。所谓制度缺失，是指有关小产权房，现行法律法规有许多空白或缺陷。在现行法律或行政法规中，并没有强制性规定禁止城市居民购买农民集体所有土地上的房屋。《土地管理法》中没有这样的禁止性规定，《城市房地产管理法》也没有。在2007年3月公布的《物权法》出台前，学者讨论稿中确实有这么一条，即“城市居民不得买卖农村住宅”，但《物权法》出台后，我们看到这一条被删去。没有法律法规，相关执法主体就缺少执法依据。农民在自己的宅基地上把平房建成楼房，把多余的房子卖出去的行为不在任何一家监管部门的监管职权之下。所以，并不是执法部门监管不力，而是监管依据的缺失。

　　回到现实层面上，人们最关注的恐怕还是现有的小产权房该何去何从。拆除？让小产权房购买者补足国有土地出让金？而有关研究人员则是提出了更有建设性的意见“农民土地股份制”，即将农村原有的集体经济转化为股份制，为今后农民拿土地入股分红创造条件。而且，根据《公司法》，农民可以把自己的土地股权部分或者全部卖给城里人或开发企业，开发企业拥有股权，农民得到钱，城里人可以到农村当土地所有者。这样，就打破了单一土地供应者垄断市场的局面，实现土地供应和房屋供应的多元化。但是，这意味着我们国家土地制度根本性的变动，在短期内能否可行，还有待高层的决策。由此可见，小产权房问题并不小，如何疏导这种合情合理却不合现行法规制度的小产权房，将是一场体制、政策和民生的博弈。

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